Free Legal Advice Philippines

Disclaimer: This web site is designed for general information only and does not create attorney-client relationship. Persons accessing this site are encouraged to seek independent counsel for legal advice regarding their individual legal issues.

Log in

I forgot my password




You are not connected. Please login or register

To whom should i follow the LandLord who has his name on a Land Title or to his cousin who build and expense the building

View previous topic View next topic Go down  Message [Page 1 of 1]

jzaire2


Arresto Menor
Sir  need your legal advice, nasa situation ksi ako ngayon kung sino ba talaga ang susundin. Ganito po yung short story or root ng problem.

Kasalukuyan akong nangungupahan ng isang commercial space. Recently nagpadala itong si Mr. D ng sulat or notice to vacate the premises for his purpose business to be exact, after 5 years nakita nga nya na maganda pala ang negosyo ng damitan sa area na yun nagka interest sya. Sino si Mr. D, ok si Mr. D sya yung nagpatayo ng building pinsan na buo ni Mr. LandLord(sya yung may pangalan tlaga sa Land Title) naging asawa ni Mr. D ang kapatid ni Mr. LandLord (patay na po asawa ni Mr. D na kapatid ni Mr. LandLord).

Ngayon umpisa pa ng rental namin 5 years ago kay Mr. LandLord na kmi nagbabayad, Gusto kaming paalisin ni Mr. D, ngunit ayaw ni Mr. LandLord na umalis kami. Mas may karapatan daw si Mr. LandLord kaysa kay Mr. D dahil meron hawak itong titulo sa pangalan niya. May karapatan dn daw si Mr. D kasi sya yung nagpatayo ng bahay o building sya din yung nagbabayad ng taxes nito at meron syang hawak din na mga resibo ng ginastos.

Sir, Sa palagay nyo po ba sino ang mas may karapatan sa kanila at kanino kami susunod? Please po need lang talaga advice naguguluhan po ako.

Salamat po.

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
ANG BAHAY NA TINAYO, O ANUMANG ITINANIM O NILAGAY SA LUPA NG ISANG TAO AY PAG-AARI NG TAONG REHISTRADONG MAY-ARI NG LUPA. ITO ANG PRINCIPLE NA "OWNERSHIP OF PRINCIPAL FOLLOWS OWNERSHIP OF ACCESSORIES." NGUNIT KUNG ANG BAHAY AY TINAYO NG ISANG TAO NA MAY KASULATAN NG PAGPAYAG ANG REHISTRADONG MAY-ARI NG LUPA, ANG MAY-ARI NG LUPA AY MAY OPTION NA BAYARAN ANG NAGASTOS SA BAHAY O KAYA IBENTA SA TAMANG PRESYO ANG BAHAY O PARENTAHAN ANG LUPA SA NAGTAYO NG BAHAY KUNG HINDI SILA MAGKASUNDO SA BILIHAN.

now initially kung kanino ka may contrata sa pag renta? imo. sya ang sundin mo. and let mr.D and mr.landlord fights for there rights.

at para naman kay mr.dakoykoy at kay mr.landlord..

eto nahalukay kong ube:)

Ang principle po ng batas ay "whoever is the owner of the principal is also presumed the owner of the accessories therein unless there is proof to the contrary." Nasa Article 445 ng New Civil Code ang general rule na anuman ang itayo, itanim o ilagay sa lupa ng isang tao ay pag-aari ng may-ari ng lupa. Ayon sa Article 446, lahat ng ginawa sa lupa katulad ng bahay o mga tanim dito ay presumed o may sapantaha ang batas na ito ay ginawa ng may-ari ng lupa, maliban kung may pruweba o proof ka na ikaw ang gumastos dito. Kung kaya, ang bahay bilang accessories ay considered pag-aari ng taong na rehistradong may-ari ng lupa unless merong kasulatan o evidence na nagpapatunay na hindi siya ang may-ari ng bahay. Kung kaya ang mga plano ng arketikto, building permit at resibo ng mga construction materials ay importanteng ebidensiya upang ipakita kung sino ang nagpagawa nito at bumili nito. Dito makikita ang evidence na sino talaga ang may-ari ng bahay o accessories. Ang hiwalay na tax declaration sa pangalan ng taong nagpagawa ng bahay ay pwedeng gamitin bilang isa sa matibay na evidence. Kung wala kang ebidensiya na ito, ang presumption ng batas ay i-aaply in favor of the registered owner of the land.

Ang usual na tanong sa E-Lawyers Online ay kung ano ba ang rights and obligation sa batas ng may-ari ng bahay na tinayo ng isang tao sa lupa ng ibang tao. Ito ay depende kung may masamang intensiyon/walang pahintulot (bad faith) o mabuting intensiyon at pahintulot (good faith) ang nagpatayo ng bahay. Nasa Art 448 na ang may-ari ng lupa ay may dalawang option kung ano ang gagawin sa bahay. Pwede niyang angkinin ang bahay na tinayo sa kanyang lupa pagkatapos niyang bayaran ang mga necessary expenses ng taong may mabuting intensiyon at pahintulot (good faith) na nagpatayo ng bahay o kaya bilihin sa kanya o pabayaran sa nasabing tao ang lupa. Kung mataas ang presyo ng lupa kesa sa bahay at ayaw itong bayaran ng may-ari ng lupa, ang nagpatayo ng bahay ay magbabayad na lang ng renta at ang korte ang mag-aayos ng renta at period ng lease.

Kung may masamang intensiyon/walang pahintulot (bad faith) ang nagpatayo ng bahay, ayon sa Article 448 ng New Civil Code na ang bahay ay mapapapunta sa may-ari ng lupa at walang karapatan ang nagpatayo nito na singilin ang mga nagastos dito. Ang may-ari ng lupa ay pwedeng ipademolish ang bahay o pabayaran ang lupa sa nagpatayo nito ng walang pahintulot sa kanya ayon naman sa Article 450 at meron siya karapatan na sumingil ng danyos o damages.

Ang pagpapatayo ng bahay sa lupa ng ibang tao ay isang delikadong gawain at mahirap na kalagayan na dapat iwasan. Dahil magkakaiba ang isip ng tao at hindi sigurado ang kahahantungan ng relasyon, mas mabuti pang magpatayo ng bahay sa sariling lupa upang maiwasan ang anumang hindi pagkakaunawaan.



im not a lawyer ha. ref lng po iyan base sa intindi q.

View user profile

jzaire2


Arresto Menor
Malinaw yung pagkakasabi ng batas sir.. really appreciate yung inputs mo sir. Isa pang tanong sir, is Mr. D na cousin ni landlord may parte din ba sya sa mana ng lupa since naging asawa nya kapatid ni Landlord ngunit magpinsan silang buo ng asawa nito na namatay na at meron silang isang anak? Baka ito din sa isip ni Mr. D na ito bakit ganun na lng yung harassment sa amin. May mga pinanghahawakan din daw sya na mga resibo o expenses lahat ng gastos dyan sa building at taxes sya nagbabayad kaya ganun na lng si Mr. D.

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
about dun sa mga nagastos ni mr.d?

naka state yan dun sa paragraph na post ko. read mo ulit:)

about naman sa rights sa kabuuan ng lupa?

nasa land title po naman yan kung kanino naka pangalan.

i sugest let mr.landlord handle this situation.  sa kanya ka naman kasi nka contrata yta? Smile may mga legal and laws din naman po kasi sa rights ng mga tenant, lessie and lessor.

goodluck. pautang na lng ng damit Smile

ay teka..

kapatid ni landlord ang asawa ni mr.d??

so iniisip mo na may share din sya sa lupa dahil asawa nya ang kapatid ni landlord na syang may ari ng lupa?

depende.. kung ang lupa ba ay sariling investment ni landlord? eh wa pakels na dun ang asawa ni mr.d kahit kapatid pa sila.

kung ito naman ay minana mula sa magulang ni landlord at sa kapatid neto na asawa ni mr.d?

depende pa din. kung iniisip mo na conjugal ang property marahil ng mag asawang mr.d at asawa nya na kapatid ni landlord?

may mga basehan lng kasi about conjugal property at may mga ilang kinikilala lamang.. and if im not mistaken..

ang lupang minana sa magulang ay hndi kabilang sa conjugal property ng isang mag asawa gya halimbawa ni mr.d at ng asawa neto na kapatid ni landlord.
maliban kung naka saad din mismo ang panagalan ni mr.d bilang isa sa pinamanahan o may ari ng lupa mula sa nag pa mana.

i dnt knw kung yan ang like mo point out na maaring may karapatan si mr.d s alupa.

nasa land title po ang kasagutan:)

napipiga utak ko ah hahaha!!

pautang naman ng damit:)

i believe kasi iniisip mo na conjugal property yun ni mr.d at asawa nya diba?

Nasa Article 92 ng Family Code na ang mga sumusunod na property ay exclusive o sariling property ng asawa na walang karapatan ang napangasawa dito:

(1) Property na natanggap o binigay sa asawa sa pamamagitan ng mana, donasyon kasama ang mga income dito except kung ang pagmamana o donasyon ay nagsasabi na ito ay para sa mag-asawa;

(2) Property for personal and exclusive use of either spouse. Pero ang jewelry ay considered na conjugal property;

(3) Property acquired bago makasal na mayroong mga anak na lehitimo sa unang kasal kasama ang income ng mga ito.

Sa pagbebenta ng conjugal property katulad ng house and lot, kotse at business na considered conjugal property ay kailangan mayroong written marital consent ang asawa. Kung walang written consent ang isa sa asawa, ang pagbebenta o pagsasangla ng conjugal property ay null and void (Article 96 of Family Code).

Pero kung exclusive personal property ng isa sa mag-asawa, hindi kailangan ang written consent ng kanyang kabiyak. Lahat ng property na hindi dito na nakuha o natanggap ng isa sa kanila o ng mag-asawa ay considered at presumed na conjugal property unless mayroong evidence na ito ay exclusive sa isang asawa lamang.

hala nahubadan na ako kaka coment haha!!

pautang damit haha

View user profile

jzaire2


Arresto Menor
parang nabunutan ako ng tinik sir, hindi na kita pauutangin ng damit sir, dahil dyan bibigyan kita ng jacket. Bigyan ng jacket yan!! pero appreciate ko lahat ng sinabi mo sir very well said, its a complicated issue, basta kung ano advice ni landlord dun lang kami susunod, kaysa kay Mr. D na to bigla na lang susugod sa eksena. Tama nga naman pag marami na bunga ang puno, marami talaga magbabato nito para kunin.

Kailan mo kunin jacket mo sir? hehe ano size?

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
hahaha!!!

salamat.. cge pupunta ako sa studio ng chanel 7 para kunin ko jacket ko kay papa willy:)

hahaha!!

size ng ano tinatanong mo?

hahaha bka kung anong size masabi ko ei hihihi..


joke lng yun about sa damit..

ok lng kahit ma pulmonia ako at kabagan:) hahaha

so meaning tama ako na ang wory mo is bka conjugal ang properties na lupa?

sabi na nga ba eh..

mas bagay sakin maging mang huhula!! Smile

pero wait ka pa din ibang coment ng experts and advicers.. bka sakali bumalik yang tinik sa lalamunan mo haha!!

antay mo coment ni master landowner. mas matinik yun kesa jan sa nasa lalamunan mo.

parang buntot ng bangus yun mag coment eh!! Smile matinik:)

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
tama ka sa iyong tinuran..

pero kapag binato ka ng bato?

batuhin mo ng damit na may palamang isang buong halowblock:)

View user profile

jzaire2


Arresto Menor
hahaha.. cge sir, pero thanks sir sa input din,

regarding dun if conjugal or exclusive property.. di ko masyado na question sa LandLord sir e.

kung baga I also assume hindi conjugal yung property sa Landlord at sa isa pang kapatid pa nya nakapangalan ang title ng lupa, hindi nasama dun yung name ng wife ni Mr. D, although kapatid pa ni Landlord yun kasi cguro decease na dn, and to some hersay at sa kwento din ni Mr. D, verbal na usapan lang meron sila ng mother ni landlord na pwede syang magtayo ng bahay mismo kung saan kami naka-rent ngayon. But sad to say patay na rin mother ni Landlord at wlang blueprint na meron usapan na ganun. Dahil magpinsan sila buo at inasawa nito pinsan nya din na kapatid ni LandLord dun nagsimula ang hindi na pagkaka unawaan lalo na ngayon kabit ni Mr. D yung nagpupumilit na kunin yung area namin para masulo at wlang competition dahil malaki ang potential ng area, mismo kami nagsimula magpakilala sa tao ng ganun klasing negosyo.

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
ganun talaga at kasama sa negosyo yan.. hndi lng competitor at market ang kalaban ng mga negosyante.. anjan din ang pag take advantage at pag kuha ng interes sa taong nag simula.

kumbaga..

nakita kasi na click ang business nyo kya nag karon sila interes dito.

basta mag stand ka sa landlord which is sya ang kausap mo sa pag rent nyo jan.

goodluck madam:)

View user profile

jzaire2


Arresto Menor
More thanks sir.. really appreciate.

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
your welcum maam Smile
np


burger!!! burger!! burger!!! :p

View user profile

LandOwner12


Reclusion Perpetua
grabe, ang haba,,,,
meron pa ba akong pwede idagdag...
eto lang po..

ang kasal ni MrD at kapatid ni landlord( eh null and void) since incentious relationship,,, 1st degree..
pero kung naikasal, need ng legal proceedings a di pwedeng ilagay ang batas sa inyong mga kamay.
since binding ang kasal, nang namatay c misisD, c misterD at ang anak nya ay hati sa anumang properties na naiwan ni misisD. (since nasabi na hindi conjugal,,) so whether we like it or not, meron right c mister D.
pero kakarampot,
ganito, kung ang lupa eh, hati c landlord at misisD, then
1/2 ke landlord...
nong namatay c misisd, 1/4 ke misterD, 1/4 sa anak nila...

subalit, dapatwat, since nakapangalan ke landlord Alone, ang titulo, posibleng ke landlord lang eto,, or nabenta na ni misisD ang share nya, or anything,,
at dito, ni katiting na right, eh wala c misterD.

alamin mo ang totoong sitwasyon ke landlord.
and yes, tamang tama c idol, ke landlord ka merong contract, sya ang me right magpaalis sa inyo,,

goodluck.

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
hahaha yan ang sinsabi ko sa mabilasik at mabangis na coment ni master:)

pero kung ang lupa nga eh minana sa magulang ni landlord at misis.d? at wlang nka indicate na kasali si mr.d sa pinamanahan?

wlang rights si mr.d at tamang tama ang tinuran ni master sa kanyang coment.:_)

View user profile

jzaire2


Arresto Menor
Mga sir maganda at napakalinaw lahat ng sinabi nyo. Ngayon kasi hinaharass naman ako na magpabaranggay para malaman kung sino daw tlaga may karapatan sa kinatitirikan ng area ko, sabi ni Mr. D. Kaya sumagot na lng ako na settled nyo na lng muna magpinsan at sa kay landlord pa rin ako makikinig kung ano sasabihin nyo dun ako makinig. in the first place sa kay landlord ako nagbabayad at di kay Mr. D. Pinangangalandakan nya kasi yung mga resibo na sya yung nagbabayad ng tax ng lupa at yung mga expenses sa pagtatayo ng building na yan. Stress na kami over dun sa mga eksena ni Mr. D.

Thanks mga sir.

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
ah hayaan mag patawag ng suman ang brgy para kay landlord at mr.d

teka.. summon pala:)

ikaw nga ang dpt na mag pa brgy kasi ikaw ang naiipit jan.

hayaan mo na lng sa kung ano mapag desisyunan at mapag kasunduan ng mag pinsan.

View user profile

jzaire2


Arresto Menor
Last na lng sir, ano yung implikasyun kung si Mr. D may mga pinanghahawakang resibo ng pagpatayo ng building, resibo ng binabayaran na taxes at iba pang expenses ano yung maging possible outcome nito sa proceeding ng evidensya sa korte. Matatalo ba si Mr. Landlord ano yung possible settlement? medyo curious dn ako baka someday maulit ulit atleast alam ko na ngaun... hehehe

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
teh.. nasagot po ang tanong na yun dun sa post q about principle. read nyo po ulit. na mention po dun ang maaring maging paraan ng may ari ng lupa at may ari ng structure sa paraan kung papano nila pag kakasunduin ang hatian sa pamamagitan ng pag bili alin man o sino man sa kanila.

then tungkol po sa nagastos ni mr.d sa tax at sa construction po ng structure?

andun din po naka saad kung ano ang benifits nya sa mga pinang hahawakan nyang mga resibo.

paki read po ulit..

slowly but surely:)

sa madaling salita.. maaring mapatunayan po na kay mr.d talaga ang structure kung naka pangalan sa kanya ang mga resibo ng materyales during construction. at kung naka pangalan din sa kanya ang mga sinsabi nyang resibo ng tax na binabayaran. kung wla po ang mga ito?

presume po ng batas ay si landlord ang may ari dahil sa kanya ang principal which is lupa.

pero hndi naman maaring ipa buhat kay mr.d ang building at alisin sa lupa. at hndi din naman maaring ipahakot kay landlord ang lupa nya.

kya ang soslution dito ng korte ay pag kasunduin ang dalawa sa alin mang option ng bilihan na nabanggit sa post q.

pero kung hndi sapat ang mga pinanghhawakan ni mr.d na mga katibayan?

ang presump po dito ng batas ay papabor para kay landlord bilang may ari ng lupa.

yan naman eh sapantaha q lng or opinion base sa intindi ko. Smile



Last edited by raheemerick on Wed Jun 17, 2015 3:07 pm; edited 1 time in total

View user profile

jzaire2


Arresto Menor
Ayun, ok na sir, maraming salamat ulit, mga sir sa uulitin. Kudos sa mga inputs nyong lahat. Very Happy bounce

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
teka muna wag kang atat!!

nag edit ako ng post q jan haha

View user profile

jzaire2


Arresto Menor
Hahaha oo nga sir, lahat ay malinaw pa sa sikat ng araw, kudos guys, you did a great job to explain sa isang inocenteng katulad ko.. hehehe, so whatever happens e sana nga di maapektuhan business still hope ma settle nila to na hindi naman ako naiipit. hayy buhay tlaga.

salamat ulit mga sir sa mga paliwanag, ito pinaprint ko na lng para may mabasa ulit hehehe.

salamat po! sir raheemerick, nag effort ka tlaga masagot lahat. sa uulitin sir

View user profile

raheemerick


Reclusion Perpetua
cge print mo..

masarap mag basa habang jumejerbakz:)

read well..

feeling ko taga antipolo ka ba??

wala lng. nasilip q lng sa perlas na bilog Smile

View user profile

Sponsored content


View previous topic View next topic Back to top  Message [Page 1 of 1]

Permissions in this forum:
You cannot reply to topics in this forum